商业物业中保洁管【guǎn】理的主要内容包括保【bǎo】洁组织、保洁人员和【hé】保洁【jié】工【gōng】作【zuò】的【de】管理，其特点是高【gāo】峰时节【jiē】保洁管理工作量大、管理时间长、服务要求高【gāo】。商业【yè】物业保洁【jié】工作内容复【fù】杂，难点问【wèn】题众【zhòng】多【duō】，需要从实际出发，合理控制经营成本，教育和培【péi】训员工【gōng】素质，以【yǐ】消除保洁管理收益低和保洁人员【yuán】专业水【shuǐ】平低的难点。从而【ér】创造一个清洁卫生、文【wén】明健康、环境优【yōu】美、秩序井然的商业物业消【xiāo】费场所，使商【shāng】业【yè】物【wù】业的管理和经营组【zǔ】织有更大的【de】收【shōu】益。
随着改革开放【fàng】，物业【yè】管【guǎn】理【lǐ】经营【yíng】理【lǐ】念也【yě】引进中国，从第一个物业管理公司【sī】在深圳挂牌以来，中【zhōng】国的物业【yè】管理从无【wú】到有【yǒu】、层次从【cóng】低到高，发展【zhǎn】非常迅速，尤其【qí】是【shì】居住性【xìng】物业【yè】，现在已经比较成熟【shú】。近几年工【gōng】业物业、商【shāng】业【yè】物业【yè】在全国范围内也开始发展起来，并逐步走【zǒu】向【xiàng】成【chéng】熟，如山东济南的银座商城，成都【dōu】的木马【mǎ】假日广场【chǎng】，广【guǎng】州的宏【hóng】城广场，温州的时【shí】代广场，开太百货等商业活【huó】动中心，都有相应的物【wù】业【yè】公司在进【jìn】行管理【lǐ】。其中的【de】保洁【jié】，已经由原来【lái】只是清扫【sǎo】卫生，发展【zhǎn】到现在清扫、消杀【shā】、卫生【shēng】、注重整体形象的综【zōng】合维护【hù】阶段。在商业物业中，由于保洁管理时时刻刻关系着所服务的客户的形象，因【yīn】而自是商业物业管理【lǐ】的重中之中。
一、商业物业的构成及其保洁管理的概念
商业物业按照开【kāi】发形式可【kě】以【yǐ】划分为商业街类、市场类、百货商【shāng】场或购物中【zhōng】心类【lèi】、商务楼或写字楼类、交通设施类、住【zhù】宅底层类、社区类【lèi】等等【děng】。
商业物业管理【lǐ】是对各类商业楼【lóu】宇建筑物【wù】业【yè】管理的总称。商【shāng】业物业的【de】主【zhǔ】要内【nèi】容可【kě】分为一般管理和特殊管理两种【zhǒng】。其【qí】中【zhōng】一般商【shāng】业物【wù】业管理是指对小【xiǎo】股业主或承租商的【de】日常性事务的管【guǎn】理，如保洁管【guǎn】理、安全保卫管理【lǐ】、消防管理、设【shè】备管理、车辆管理【lǐ】等;特【tè】殊管理则【zé】包括商业形象的宣传推广、承租客商的选配【pèi】等内容。
保洁管理，是指以实现商业物业【yè】公共场所的【de】清洁卫【wèi】生、垃圾【jī】清运、以【yǐ】及保持商城良好形【xíng】象为目标，由【yóu】物业管理公【gōng】司或专业【yè】保洁部门【mén】利用【yòng】其【qí】专业资源，对商业场【chǎng】所的保洁工作进【jìn】行有效的计划、组织、指挥、协调和控【kòng】制【zhì】的活动。
二、商业物业保洁的主要内容
(一)保洁组织的管理
保【bǎo】洁组【zǔ】织管理【lǐ】是一项与各组【zǔ】织【zhī】保洁工作相关的管【guǎn】理活动，其主要【yào】内容包括保洁工作的【de】成本测算和控制【zhì】;物资采购和管理;规章制度【dù】的【de】建立健【jiàn】全;作业标准的监督执行;品牌战略的制订实施;商【shāng】场各部【bù】门关系的协调;组织综合素质【zhì】的提高【gāo】等。
(二)保洁人员的管理
保洁人【rén】员的管理是一项与保洁人员相关的管理活动，其主要内容包【bāo】括保【bǎo】洁人【rén】员【yuán】的培训与晋升;招聘与解【jiě】聘;作业效果的评价;业绩【jì】的考核【hé】与【yǔ】奖惩;以及其他管【guǎn】理事项【xiàng】等。
(三)保洁工作的管理
保洁工作的管【guǎn】理是一项与保洁工作【zuò】质量相关的管理【lǐ】活动，其【qí】内容也是【shì】三项基本内容【róng】中最【zuì】具体，最能体现商业【yè】物【wù】业【yè】保洁管理工作效果【guǒ】的。
1.一般【bān】性【xìng】服务【wù】。一般性服务的【de】作业内【nèi】容通常分为两【liǎng】方面的【de】内容：一是普通服务【wù】作业内【nèi】容【róng】。包括清理商场内所【suǒ】有的垃圾，主要【yào】是收集及清理所有垃圾箱【xiāng】、烟灰【huī】缸及【jí】花槽内【nèi】的垃圾等;清理垃圾箱【xiāng】、烟灰缸及花槽等外表面;清洁所有告示【shì】牌窗厨【chú】及告示牌等;清【qīng】洁所有进出【chū】口大门【mén】，清除【chú】包括楼梯墙【qiáng】壁及防【fáng】烟【yān】门等所【suǒ】有商场设施上的手印及污【wū】渍;清【qīng】洁所【suǒ】有通风窗口;打扫空调风口百叶及【jí】擦净照明灯具表面;拖擦【cā】楼【lóu】地面;清理所有房间、储物室、办公【gōng】室等;硬质【zhì】地面打蜡及磨光;清洗全部地毯;抹净电器装置上【shàng】积聚【jù】尘【chén】埃，包括电灯箱、灯罩及空调风口等【děng】;清洁所【suǒ】有楼梯、走廊及窗户等，清【qīng】洗所有灯饰;对所有柜台、货架的【de】擦抹清洁等。二是细节服务作业内容。包括自动扶梯清【qīng】洁;男女【nǚ】卫生间清洁，人【rén】行楼【lóu】梯【tī】清【qīng】洁【jié】，入口大【dà】堂清【qīng】洁【jié】，电梯清洁，走廊【láng】及电梯防烟前室清洁【jié】，室外平台清洁，室【shì】外相【xiàng】关【guān】场【chǎng】地清洁等【děng】。
2.特殊性服务【wù】。一般包括应答顾客【kè】的【de】询【xún】问、保洁的姿势要美观大方、配合【hé】商【shāng】城的促销【xiāo】活动三方面内容【róng】。
三、商业物业保洁管理类型及特点
(一)商业物业保洁管理的类型
当前【qián】，商业物业的【de】保洁管理类【lèi】型较多【duō】，其【qí】中，主【zhǔ】要的是如【rú】下几种类型：超市型保洁【jié】管理的类型可按其特性进【jìn】行日常管理;购物中心型的保洁管【guǎn】理要根【gēn】据其中【zhōng】高档的特点进行管【guǎn】理;写字楼型保洁管理可按一般的保洁程【chéng】序进行【háng】管理;休闲娱乐馆【guǎn】可按特种保【bǎo】洁进行【háng】管理;道路、广场【chǎng】等清洁按规定进行【háng】程序化管【guǎn】理。
(二)商业物业保洁管理的特点
1.高峰时【shí】节保洁管理工作【zuò】量大。商业物业保洁【jié】特点是下班高峰期及节假日人【rén】流量【liàng】比较【jiào】大，工作【zuò】量也相【xiàng】对要大。
2.营业时【shí】间跨度【dù】大【dà】、管理时间长。商业营业的时间跨度比较大，要求管理【lǐ】的【de】时间较长，比如【rú】对超市的保洁管理【lǐ】工【gōng】作，一【yī】般【bān】要从早上8：00营业开始，直【zhí】到晚上【shàng】10：00打烊为止。由于【yú】保洁管理需要在正常营业之前做好清洁工作，在【zài】正常营业期间做好【hǎo】保洁工作【zuò】，所以，无【wú】论是基层人员【yuán】或是管理人员【yuán】“早【zǎo】到迟退”，也就【jiù】是要在早【zǎo】上7：00
3.高档商业【yè】场所【suǒ】服务要求更高。部分商【shāng】业物业服务消费档次比较高，因此对保洁人【rén】员的【de】素质【zhì】和服务以及对保洁管理工作质量的要求就【jiù】更高【gāo】。如【rú】高【gāo】档的购物【wù】中心，高档的写字楼，保洁管理和服务的对象、消费的群体【tǐ】普遍存【cún】在着【zhe】文化【huà】素质高，消费潜力大，对保【bǎo】洁管理和服务的要【yào】求【qiú】及管理水平就较高【gāo】，保洁管理【lǐ】工作【zuò】有【yǒu】一定【dìng】的难度。
四、商业物业保洁管理中的难点
(一)保洁组织管理难点———保洁组织经营利润空间小
由于组织的收益低【dī】，发展的经济【jì】支撑不足【zú】，这给保洁管理带【dài】来【lái】很多困难。一【yī】是很难招聘到优秀的管【guǎn】理人员从事日常管理。二是在物资采【cǎi】购上，大【dà】部分的保洁组织买的大型【xíng】机器都【dōu】是二【èr】手货。例如，温州市“好又【yòu】多”超【chāo】市的保洁【jié】公司，他【tā】们【men】购买【mǎi】的洗地机等【děng】设备都是旧机器，操作人员在使用时经常无法启动【dòng】，故障【zhàng】率高，这给保洁【jié】工作【zuò】带来很大困难【nán】。三是在员工培训方面【miàn】投入较少，无法提高员工【gōng】整体素质。
(二)保洁人员管理难点———保洁人员专业水平低
1.保【bǎo】洁人【rén】员素质较低。这【zhè】是因为保洁人员待【dài】遇低，只能招收【shōu】外【wài】来打【dǎ】工人员【yuán】，而这部分人【rén】一般综【zōng】合素质【zhì】较低，对新业务接受较慢，特【tè】别是在商业物业需要保洁工作专业【yè】化的今天【tiān】，确实带来了很多困难。
2.保洁作业【yè】程序【xù】混乱。作为专业【yè】保洁人员，保【bǎo】洁作业程【chéng】序要专【zhuān】业化【huà】，这【zhè】样才能体现专业化水平。
3.保洁技术【shù】专业化水平低。如高空【kōng】作【zuò】业【yè】、打蜡等技【jì】术都需要很【hěn】强的技术性。
4.保洁【jié】人员管理组织【zhī】非专业化。在安排人员【yuán】进行管【guǎn】理时，要根据实际情况【kuàng】科学的进行管【guǎn】理，以避免达不到工作质量标准【zhǔn】的【de】情况出现。
(三)保洁工作管理难点———作业难度大
保洁管理所面【miàn】对的是许多保洁作业【yè】的难【nán】度大【dà】，又【yòu】脏又【yòu】累，并且一些作业还存【cún】在【zài】着一定的【de】危【wēi】险性，这就增加了管理的难度。
1.玻璃雨棚及外墙玻璃幕墙面积【jī】大，且【qiě】须双面【miàn】清【qīng】洁，同【tóng】时需【xū】要高空作业。
2.有部分高空吊灯维护，需要高空作业。
3.楼内墙板材种【zhǒng】类不同，清洁【jié】方法亦【yì】不同，并且需要高空作【zuò】业【yè】。
4.下班【bān】高峰【fēng】期客流【liú】量过大，保【bǎo】洁需要避让消费者【zhě】，难【nán】度比较大。
5.客流量大的时候，卫生间保洁难度大。
6.在维【wéi】护商业物业的使用寿【shòu】命时，技【jì】术含量比较高，需【xū】要保洁专业化【huà】，但目前这【zhè】方面还存在不足【zú】。
7.顾客在消【xiāo】费时，不文明造成特殊污染，处理【lǐ】起【qǐ】来难度【dù】加大【dà】。如饮料撒在地板上，包装纸袋【dài】及包装材料的【de】随意【yì】抛弃【qì】。
8.一些【xiē】特殊销售区域【yù】，如食物销售区、蔬【shū】果销售【shòu】区、海鲜销【xiāo】售区等，都是保洁作业和管【guǎn】理的难点部位，容【róng】易造【zào】成大面积【jī】污染【rǎn】。
9.特殊【shū】地面的保洁【jié】难度较【jiào】大。因人员【yuán】来往频繁，特别【bié】是下雨下雪，使商业【yè】场所的地面保【bǎo】洁【jié】难度加大，如PVC地面保洁、瓷砖地面保洁、大理石【shí】地面保洁、地毯地面保洁等特【tè】别容易脏，而且不容【róng】易在人群【qún】流动时开展有效的保洁【jié】管理【lǐ】和【hé】服务。
10.人员整体形象、操作动作要求大方、得【dé】体【tǐ】，符【fú】合商业物【wù】业要求难【nán】度大。
五、解决商业物业保洁管理难点问题的对策
(一)合理控制经【jīng】营成【chéng】本，消除保洁管理收益低所带【dài】来的困【kùn】难
1.在保洁物资的采购方面，可以直接从【cóng】生【shēng】产厂家大【dà】量进货【huò】，签订【dìng】长期供应【yīng】合同，降低成本。
2.在人员管理【lǐ】方面，可以有意识【shí】地培训和【hé】提拔表现优【yōu】秀【xiù】的清洁人员。这样，一方【fāng】面增加员工的【de】工作积【jī】极性，另一方面可以【yǐ】解决中层管理【lǐ】人【rén】员缺乏【fá】的问题，提【tí】高工作效率【lǜ】，争取更【gèng】大的经营收入【rù】。
3.在制定规章制度方面，可以向【xiàng】优秀的【de】保【bǎo】洁组织学习，如【rú】深圳【zhèn】万科公司，并结合本组织【zhī】实际情况【kuàng】，制定合理的规【guī】章制度【dù】，并严格执行，减【jiǎn】少浪费和【hé】不必要的支出。
(二【èr】)教育和培【péi】训【xùn】员工素质，消除保洁人员专业水平低【dī】的难点
1.要有计划【huá】、有组织地开展专业教【jiāo】育【yù】和员工业务【wù】素【sù】质【zhì】的培训，通过短期教育【yù】和培训，迅速【sù】提高员工素【sù】质【zhì】，以适应各项保洁工作。
2.针对【duì】流动性【xìng】大的【de】特点，要适当提高【gāo】待遇，人性化【huà】管理。
3.针对【duì】所录用的下【xià】岗职工和外来员工，管理人【rén】员要在工作【zuò】之余多关心【xīn】员工【gōng】，少批【pī】评、多鼓励，争取人【rén】情留人，这就要求管理【lǐ】人员的素质也要提高。
(三)针对保洁工作的难点，采取有效应对措施
1.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。
2.大量的高空作业的清洁维护利用非假期集中进行。
3.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员
4.针对客流量高峰期的特【tè】点，可以【yǐ】有针对【duì】性的操【cāo】作，对一些特殊【shū】污渍【zì】处理，整体保洁在客【kè】流高峰期之前应【yīng】做好。
5.对高峰【fēng】期的卫【wèi】生【shēng】间，可以开【kāi】起排风扇，及【jí】时保洁，喷洒空气清新剂进【jìn】行【háng】除味。
6.可以成【chéng】立专【zhuān】业队伍，进行专业培训【xùn】，平时【shí】进行日常保洁工作，必要【yào】时可开展其他专业【yè】作业【yè】。
7.对【duì】一些【xiē】特殊【shū】污渍的处理，要制定【dìng】特殊污渍处理【lǐ】程序，培训保洁员。
8.对一些重点部位，保洁人员可【kě】以提前【qián】到现场【chǎng】，用特殊的清洗剂【jì】进【jìn】行处理。
9.对特殊材质的地面要进行特殊处理。
10.保【bǎo】洁人【rén】员【yuán】统一服装，监督管理【lǐ】人员【yuán】要及时【shí】督促【cù】保洁人员换洗【xǐ】衣服，自己要干净清爽。同时【shí】利用监【jiān】控系统对【duì】保洁人员工作进行监督管理，进行及时提醒和【hé】培训，做到符合【hé】商【shāng】业规范要求。
总之【zhī】，商【shāng】业物【wù】业【yè】保洁管理【lǐ】工作内【nèi】容复杂，难【nán】点【diǎn】问题众多，因此，需要从实际【jì】出【chū】发，有的放矢，逐个【gè】加以解【jiě】决，从而创造一个清洁卫生、文明健康、环境优美、秩序井然的商业【yè】物业消【xiāo】费场所，使消费者在舒适、安【ān】逸、轻松【sōng】的【de】环境中【zhōng】消费【fèi】，使【shǐ】商场内【nèi】经营户的经营空间和场【chǎng】地卫生，更容易开展经营活动，创造【zào】更多的【de】利润，也愿意长期的租赁下去，使商业物业【yè】的【de】管【guǎn】理和经营组织【zhī】有更大的收益。www.gzhjymy.com
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